本报记者丁怡婷
发展住房租赁市场是解决住房问题的重要途径。但在生活中，甲醛房、虚假房源、押金退还难等现象，侵害了租户合法权益；擅自改动租赁住房结构、私拉乱接管线等行为，也给房东造成困扰，影响了租赁市场的健康发展。
《住房租赁条例》日前公布，将于9月15日起施行。条例如何规范出租承租活动和租赁企业、经纪机构行为？对保护承租人合法权益起到什么作用？记者进行了采访。
-出租房应是什么样
不得危及人身安全和健康，单间租住人数上限和人均最低租住面积应符合标准
将老旧毛坯房用廉价材料装修“美颜”后，以较高价格出租，承租人入住后却“货不对板”，严重时还会因甲醛超标影响身体健康，以这类“串串房”为代表的劣质房源严重损害承租人的利益。
“作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，条例进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对经营主体给予了必要引导和有效监管。”北京大学法学院教授常鹏翱说，特别是针对住房租赁的现实痛点难点问题，在平衡租赁双方利益的基础上，条例适度倾斜保护承租人的合法权益。
提升租住质量。“串串房”等部分租赁房屋存在设施陈旧、卫生条件差、安全隐患多等问题。条例规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
同时，针对“非居改租”“隔断房”等问题，条例规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住；租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方政府规定的标准。
“二房东”卷款跑路、房东上门胁迫承租人腾退租赁住房、租房押金说扣就扣……不明确、不稳定的租赁关系，是导致承租人权益受损的主要因素之一。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，部分租赁合同条款十分简单、内容模糊不清，甚至大量存在口头协议约定等情况，一旦发生纠纷，承租人往往因缺乏明确的书面依据而处于相对劣势地位。
条例保障租住稳定，提出出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案；住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金；出租人应为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。
-租赁企业等经营者该怎么做
发布的房源图片应与实物一致，转租须通过监管账户收付资金
虚假房源泛滥、“买家秀与卖家秀不符”现象屡见不鲜……一些承租人遭遇困境，常与住房租赁企业经营服务不规范有关。
“条例对住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者等提出了行为规范，形成完整的治理闭环。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，比如，针对住房租赁企业、住房租赁经纪机构提供虚假房源、侵占挪用租赁资金等违法违规经营行为，条例明确，住房租赁企业发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息；住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源。
针对租赁企业一次性收取租客长期租金却按月支付房东的“长收短付”问题，根据条例，从事转租经营的住房租赁企业，按规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理住房租赁资金收付业务。
同时，设区的市级以上地方政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。“这将减少信息不对称，引导市场预期，稳定租金价格。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为。
近年来，一些承租人损坏房屋、随意堆放垃圾、高空抛物等新闻也引发过诸多讨论。为更好约束承租人行为，维护出租人利益，条例明确，承租人要安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线。
条例一方面规定建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并根据信用状况实施分级分类监管；另一方面对相关主体的违法行为设定了具体处罚措施。“这为有效治理住房租赁市场乱象提供了有力的法律武器。”清华大学房地产研究中心主任吴璟说。
-如何建立租购并举的住房制度
推动租购住房在享受公共服务上有同等权利
“重购轻租”“租不如买”，是住房租赁市场长期存在的观念。补上“租”的短板，在强化监督管理、维护市场秩序的同时，还要优化供需两端、建立租购并举的住房制度。
条例提出，国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业；鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁。常鹏翱认为，这为住房租赁市场供给提供了法治保障，有助于增加租赁住房的供给量。
条例还明确，国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。“这有助于稳步推进租购同权，让稳定居住的承租人更好融入城市。”虞晓芬说。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，随着住房租赁市场高质量发展，房企将自持商品住房等长期用于租赁，可获得较稳定的现金流，推动构建房地产发展新模式。新市民拥有稳定居住的租赁住房，将加快农业转移人口市民化进程；更多人愿意在工作单位附近租房，也可缓解交通拥堵等“大城市病”，提高城市宜居性。
《人民日报》(2025年07月24日02版)
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